不動産登記を自分でやってみた

先日、自分の所有する不動産（土地・建物）の登記を自分でやってみました。紆余曲折がありましたが、ちゃんと登記ができましたので、その体験をまとめておきたいと思います。

お断りしておきますが、私は、不動産登記に関し、何らの資格も持っていない素人です。これから記載する内容には、一切、責任を負えませんので、ご了承ください。

結論

まず、結論を先に申し上げますと、不動産登記を自分でやるために絶対不可欠なことは、「法務局の指示のとおりに手続きする」ということです。

状況

私が不動産の登記を行った際の状況は、次のとおりです。
・平成5年に土地と建物を購入し、「所有権移転登記」を行った。土地の「地目」は、「雑種地」のままであった。
・平成13年に建物を建て替えたが、「建物表題登記」および「所有権保存登記」を行っていなかった。
・令和2年に土地と建物を売却することになり、土地の「地目変更登記」、ならびに建物の「建物滅失登記」、「建物表題登記」および「所有権保存登記」が必要となった。

ちなみに、このような「状況」になっていることを理解できたのは、すべての手続きが終わるころになってからです。
それまでは、何が必要で、何ができていないのか分からず、手探り状態で、一旦申請した登記を取り下げてやり直すこともありました。

そもそも、なんでこんな「状況」になったのかという説明は割愛しますが、要は「適当」に済ませてしまっていたということです。

オンライン申請

私の場合、登記手続きは、オンラインで行いました。法務局のホームページに、コロナ対策のため、「努めてオンラインで手続きを行うように」と記載されていたことと、オンラインの方が法務局に行く手間を減らせるし、申請書を手書きで書かなくても済むと思ったからです。

申請準備

「登記・供託オンライン申請システム」というサイトでオンライン申請のマニュアルやソフトをダウンロードできます。
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html

このサイトには、さまざまな情報が掲載されていますが、そのうち必要なのは、次の2つだけです（個人の感想です）。
・登記・供託オンライン申請システム　申請者操作手引書　～不動産登記申請 申請用総合ソフト編～
・申請用総合ソフト
これ以外にも「簡易版」だの「体験版」だのといろいろな情報やソフトが盛りだくさんですが、どれもこれも役に立ちません（個人の感想です）。

この時点で最も知りたい情報は、「申請に必要な書類は何なのか」ということなのですが、いくら探しても、それにきちんと答えてくれる情報はありません（個人の感想です）。
必要な添付情報（書類）は、申請書を作成すると自動的に表示されるようになっていますので、とにかく、あれこれ悩むより、上記２つをダウンロードして、手順を進めた方が手っ取り早いです。

マニュアルのダウンロード

まずは、「登記・供託オンライン申請システム　申請者操作手引書」をダウンロードします。全部で600ページ以上ありますので、検索しながら必要な部分だけを読みます。「もっと他に分かりやすいマニュアルはないのか」と探しても無駄です（個人の感想です）。

申請用総合ソフトのインストール

次に、「申請用総合ソフト」をダウンロードしてインストールします。「申請」するだけなのに、なぜ自分のパソコンにアプリケーションをインストールしなければならないのか、全く理解できませんが、大事なことは、「法務局の指示のとおりに手続きする」ことです。疑問を持たずにインストールしましょう。

インストールそのものは、特に難しいことはありません。「標準のブラウザをインターネット・エクスプローラーに変更する」などの、謎の指示がありますが、素直に従っておきましょう。

このソフトを使って、オンラインで申請手続きができるのは、「平日 午前8時30分から午後9時まで」です。「オンライン」なのに、なぜ24時間対応でないのか、これも全く理解できませんが、「法務局の指示のとおりに手続きする」ことが重要です。

各登記に共通する事項

記入には、細かいルールがたくさんあります。例えば、住所には、漢数字を用いる部分と算用数字を用いる部分があります。また、雑種地と宅地では、面積の記載要領が異なります。そんなこと、知る由もありませんから、とにかく常識的な記載要領で記入して、申請してしまいましょう。修正が必要な場合は、申請後の「補正」として、法務局から電話とオンラインで修正が指示されますので、それに従って修正すれば何も問題ありません（個人の感想です）。ここでも大事なことは、「法務局の指示のとおりに手続きする」ことです。「なんで、そんな修正が必要なんだ？」なんて聞いても、何の意味もありません（専門家になりたいと思っているなら別ですが…）。

登記完了証は、どこかに提出するものではありませんので、オンライン交付で問題ありません。

申請には、マイナンバーカードを用いた署名が必要です。もちろん、そのためには、カードリーダーも必要です。

なお、建物に関する登記は、本来、新築後1ヵ月以内に行わなければならないのですが、おとがめはありませんでした。

地目変更登記

土地の売買に伴ってローンを組むためには、土地が「宅地」でなければならないそうです。

この登記には、特に添付書類は求められませんでした。

建物滅失登記

新しい建物を登記する前に、取り壊した建物について、建物滅失登記を行う必要があります。

取り壊した時期が不明確で補正を求められましたので、指示どおりに修正しました。

建物表題登記

これが一番面倒な手続きです。添付情報として、建物図面、各階平面図、所有権証明情報および住所証明情報が求められます。

このうち、所有権証明情報は、「確認済証」と「検査済証」、住所証明情報は「住民票」を提出すればOKです。これらの提出には、PDFファイルに電子署名すればオンラインでも提出できるようですが、面倒なので法務局に「持参」しました。なお、住民票の提出は、住民コードを入力することにより省略が可能です。

問題は、「建物図面」と「各階平面図」です。同じ名称で同じ情報を網羅した書類が「検査済証」の中に含まれていますが、B4の用紙に決められた書式で「建物図面」と「各階平面図」をまとめて記載した書類を別途作成し、提出しなければなりません。なぜこんな書類が必要なのか、全く不明です（個人の感想です）が「法務局の指示のとおりに手続きする」ことが必要です。私の場合は、ネット上で公開されていたエクセルの様式に図面を記載し、コンビニのプリンターでB4の用紙に印刷して「持参」しました。

所有権保存登記

建物表題登記を行えば、登記簿にはすでに所有者が記載されているのに、なぜ、改めて所有権を登記しなければならないのかは、全くもって謎です（個人の感想です）。しかし、この登記を行なわなければ「登記識別情報」（いわゆる権利書）を発行してもらえません。そして、権利書がなければ、不動産の売却ができないそうです。

この手続きだけは、「登録免許税」を支払う必要があります。この金額は、「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」に記載されている「固定資産税課税標準額」に応じて、自分で算定しなければなりません。この金額の算定要領という一番欲しい情報が、マニュアルには記載されていませんので、別途、調べる必要があります。

「登記識別情報」は、オンラインでも交付を受けられるようですが、先方にお渡しする書類なので、念のため、法務局で印刷してもらったものを受領しました。申請手続きが終わっても、「取りに来てください」というような案内はありません。私の場合は、「手続き終了」の連絡を受けた翌朝に受領に行きましたが、すぐに交付してもらえました。

おわりに

不動産の登記を自分で行うのは、大変です。最初に述べたとおり、私の場合は、4つの登記を順不同かつバラバラに、試行錯誤しながら行いましたので、書類の提出を含め、全部で7,8回は法務局に行かなければならず、期間も1ヵ月以上かかりました。でも、いろいろと勉強になりましたし、何よりも10万円以上の節約ができたので、やってみて良かったと思っています。
最後にお世話になった旭川地方法務局の担当の方に、心からお礼を申し上げたいと思います。法務局にしてみれば、私のような素人を相手にするのは、さぞかし面倒なことだと思うのですが、とても丁寧に対応していただけました。そうでなければ、自分で登記なんて絶対にできませんでした。大変、ありがとうございました。